Makaleler

İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre gerçekleştirilen ihaleler sonucu iktisap edilen taşınmazlarda, İcra dairesince ihale edilen taşınmazı işgal eden borçlu ya da üçüncü kişiye tebliğ edilecek tahliye emrinin ancak ihale kesinleştikten sonra tebliğ edilmesi gerekmektedir.

Buna ilişkin olarak doktrin görüşlerince belirtildiği üzere üçüncü kişinin taşınmazdan tahliye edilebilmesi için ihalenin kesinleşmiş olması gerekmektedir. Doktrinde hakim görüş; ihale kesinleşmeden üçüncü kişinin taşınmazdan tahliye edilemeyeceği yönündedir. 

“İhale edilen taşınmazın –ihale kesinleştikten sonra- alıcı adına tescili için tapuya müzekkere yazan icra müdürü, taşınmazı alıcıya boş olarak teslim eder. Taşınmaz, borçlu veya üçüncü kişi tarafından işgal edilmekte ise, on beş gün içinde tahliyesi için işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu süre içinde tahliye edilmezse, zorla çıkartılır ve taşınmaz alıcıya teslim olunur (m. 135/II). (MUŞUL, T. age., s: 183'ten nakleden Talih Uyar, İcra ve İflas Hukukuna İlişkin (uygulamaya Yönelik) Makale ve İnceleme Yazıları ile Hukuki Mütalaalar ve Yüksek Mahkemenin Önemli İçtihatları, II. Cilt, sy. 1802, Ankara, 2023)”

“Alıcıya teslim için –ihale kesinleştikten sonra- tapu dairesine yazı yazıldıktan sonra, taşınmazın maddeten kendisine teslimi gerekir. (POSTACIOĞLI, İ.E./ALTAY, S. age., s: 606'dan nakleden Talih Uyar, İcra ve İflas Hukukuna İlişkin (uygulamaya Yönelik) Makale ve İnceleme Yazıları ile Hukuki Mütalaalar ve Yüksek Mahkemenin Önemli İçtihatları, II. Cilt, sy. 1802, Ankara, 2023)”

“İhalenin kesinleşmesinden ve taşınmazın alıcı adına tescil edilmesinden sonra, alıcının talebi üzerine, icra müdürlüğünce, taşınmazı işgal eden borçluya veya üçüncü kişiye taşınmazı tahliye etmeleri için on beş günlük tahliye emri tebliğ edilir. (OSKAY, M./KOÇAK, C./DEYNEKLİ, A./DOĞAN, A. İİK. Şerhi, C: 3, 2007, s: 3403'ten nakleden Talih Uyar, İcra ve İflas Hukukuna İlişkin (uygulamaya Yönelik) Makale ve İnceleme Yazıları ile Hukuki Mütalaalar ve Yüksek Mahkemenin Önemli İçtihatları, II. Cilt, sy. 1802, Ankara, 2023)” 

“Alıcıya ihale edilen taşınmaz, borçlu tarafından işgal edilmekte ise, ihalenin kesinleşmesi ile icra dairesi talep üzerine ya da kendiliğinden borçluya taşınmazı on beş gün içinde tahliye etmesi için bir tahliye emri gönderir. (COŞKUN, M. Açıklamalı-İçtihatlı İcra ve İflas Kanunu, C: 3, 5. Baskı, s: 2791'den nakleden Talih Uyar, İcra ve İflas Hukukuna İlişkin (uygulamaya Yönelik) Makale ve İnceleme Yazıları ile Hukuki Mütalaalar ve Yüksek Mahkemenin Önemli İçtihatları, II. Cilt, sy. 1802, Ankara, 2023)”

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 2011/9077 E., 2011/24821 K. Sayılı kararında; "Şikayetçi borçlu ihalenin feshine dair fesih davası açtığını yargılama sonucundan davanın reddine karar verildiğini, bu karara karşı kanun yoluna başvurulduğu belirtildiğinden, ihale alacaklısı alıcı bu durumda şikayetçiye tahliye emri gönderemez." denilmiştir. 

Yine Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 2015/20052 E., 2015/30863 K. Sayılı kararında; "Anılan hükme göre, alıcıya ihale edilen taşınmaz bir üçüncü kişi tarafından işgal edilmekte ise "ihalenin kesinleşmesi üzerine" alıcı, icra dairesinden, üçüncü kişinin taşınmazdan çıkarılmasını isteyebilir." denilmiştir. 

Hal böyleyken gerek doktrinde hakim olan görüşe göre gerekse yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre devam etmekte olan bir ihalenin feshi davası varken, dolayısıyla henüz kesinleşmemiş bir ihale varken kiracının taşınmazdan tahliyesi mümkün olmayıp bu yönde gönderilen tahliye emri de hukuka aykırı olarak değerlendirilmelidir.

Bu noktada, konuya ilişkin yasal düzenleme hakkında kısa bir açıklama yapılmasında yarar vardır:

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu(İİK)'nun 06.06.1985 tarih ve 3222 Sayılı Kanunun 17.maddesi ile değişik 135/II. maddesi; “Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.” hükmünü içermektedir.

Anılan maddenin değişiklik içeren 3222 Sayılı Kanunun Hükümet Gerekçesi’nde ise: “İcra marifetiyle satılan gayrimenkullerin alıcısına teslimde güçlüklerle karşılaşılmaması ve borçlu ile gayrimenkulü işgal eden arasında muhtemel suiniyetli anlaşmaları önlemek amacıyla, 135 inci maddenin ikinci fıkrası değiştirilmekte ve 27 ve 276 ncı maddelere paralel olarak, akdin usulüne uygun bir şekilde hazırlanmış resmi bir belgeye dayanması şartı getirilmektedir.” denilmiştir.

Söz konusu madde göstermektedir ki üçüncü kişi taşınmazda hacizden önceki tarihli bir sözleşmeye dayalı olarak bulunduğunu resmi nitelikte bir belge ile ispat etmelidir.

Burada ispat külfeti üçüncü kişiye aittir. Sözleşmenin hacizden önceki bir tarihte tapuya şerh verilmiş olması veya hacizden önceki bir tarihte noterlikçe düzenlenmiş ya da onaylanmış olması hallerinde tahliye emrinin iptali gerekir.

Buna ilişkin olarak Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 2015/20052 E., 2015/30863 K. Sayılı kararında; “Üçüncü kişi, icra mahkemesinde, taşınmazı, hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanarak işgal etmekte olduğunu ispat etmekle yükümlüdür (m. 135/II). Üçüncü kişi, taşınmazı işgal etmekte haklı bulunduğunu,hacizden önce yapılmış resmi bir belge ile ispat ederse, (örneğin; kiracı olduğunu hacizden önce tapuya şerh verilmiş ya da hacizden önce noterde düzenlenmiş veya onaylanmış bir kira sözleşmesi ile ispat ederse) icra mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir (Prof. Dr. Baki Kuru İcra ve İflas Hukuku, El Kitabı. Kasım 2004 baskı s. 40), (Hukuk Genel Kurulu'nun 23.05.2007 tarih ve 2007/12-297 esas, 2007/287 karar sayılı kararı).” denilmiştir.

Sonuç olarak, ihale ile satılan taşınmazda bulunan kiracının taşınmazdan tahliye edilebilmesi için ihalenin kesinleşmiş olması gerekmektedir. Ayrıca icra marifetiyle satılan taşınmazların alıcılarına tesliminde güçlüklerle karşılaşılmaması ve borçlu ile taşınmazı işgal edenler arasında olası kötü niyetli anlaşmaları önlemek amacıyla kira sözleşmelerinin usulüne uygun şekilde hazırlanmış resmi bir belgeye dayanması şartı getirilmiştir. Taşınmazı haciz tarihinden önce tapuya şerh edilmiş veya noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış sözleşmeye dayalı olarak kullanmakta olduğunu kanıtlayamayan 3. kişi taşınmazdan tahliye edilir. Söz konusu belgeler ile taşınmazın haciz tarihinden önce kullanılmaya başlandığının ispatlanması halinde tahliye emrinin iptali gerekir. Adi yazılı sözleşmeye dayalı olarak tahliye emrinin iptaline karar verilemez. Çünkü adi yazılı belgeler her zaman düzenlenebilir. Neticeten devam etmekte olan bir ihalenin feshi davası varken ve dolayısıyla henüz kesinleşmemiş bir ihale varken kiracının taşınmazdan tahliyesi mümkün olmayıp bu yönde gönderilen tahliye emrinin de açıkça hukuka aykırı olarak değerlendirilmesi gerektiği ve somut olayın şartlarına göre tahliye emrinin iptali için dava açılması gerektiği kanaatindeyiz.