Makaleler

I- Giriş

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında uygulanan kentsel dönüşüm, dayanıklı olmayan veya imar planına aykırı binaların yıkılıp yerine modern yerleşim alanlarının inşa edilmesi sürecini ifade eder. Bu süreç, esas olarak 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği ile düzenlenmiş olmakla birlikte, ilgili alan veya yapının durumuna göre 3194 sayılı İmar Kanunu, 775 sayılı Gecekondu Kanunu ve 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gibi diğer yasal düzenlemelerden de yararlanılabilir.

Kentsel dönüşüm sürecini özet olarak tariflemek gerekirse; öncelikle yeniden inşası veya güçlendirilmesi istenen yapının ekonomik ömrünü tamamlamış olup olmadığı ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyıp taşımadığı teknik verilere dayanılarak belirlendiği Risk Tespit Raporu alınmasıyla süreç başlar. Bunun için yetkilendirilmiş kuruluşlardan alınan Risk Tespit Raporuna göre riskli olduğu belirlenen yapılar için tapuya şerh düşülür ve maliklere bildirilir. Tespit sonuçlarına itiraz edilebilir; itirazların reddedilmesi durumunda, bina maliklerinin 2/3 çoğunluğu ile yenileme kararı, diğer koşullar da sağlanıyorsa 4/5 çoğunluğu ile güçlendirme kararı alınır. Anlaşmaya katılmayan maliklerin hisseleri açık artırma veya Hazine adına tescil yöntemiyle değerlendirilir. Yıkım süresi içinde tamamlanmadığında zorunlu yıkım uygulanır. Süreç boyunca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (Bakanlık) malik ve kiracılara kira yardımı, kredi ve faiz desteği sağlar. Yeniden inşaat veya güçlendirme için projeler hazırlanır, ruhsat alınır ve lisanslı müteahhitlerle inşaat çalışmaları yürütülür. Süreç, tamamlanan binanın iskanlı tapusunun alınmasıyla sonlanır.

Kentsel dönüşüm sürecinde, rıza gösteren ve göstermeyen maliklerin farklı hak ve sorumlulukları bulunmaktadır. Bu yazımızda, kat maliklerinin kentsel dönüşüm kapsamındaki hak ve sorumlulukları incelenecektir. 

II- Kentsel Dönüşümde Alınabilecek Kararlar ve Süreçler

Kentsel dönüşüm kapsamında alınacak uygulama kararları, taşınmaz maliklerinin hisselerinin en az üçte iki çoğunluğunun onayıyla belirlenir. Maliklerin bu süreçte alabileceği üç temel karar bulunmaktadır:

• Güçlendirme kararı

• Yıkım kararı

• Yıkım ve yeniden inşa kararı

Riskli yapıların kural olarak yıktırılması gerekmektedir ki 6306 sayılı Kanunun da esasen yıkım ve yeniden inşayı öncelediği anlaşılmaktadır. Ancak, güçlendirmenin de mümkün olduğu tespit edilirse, binanın güçlendirilmesine karar verilebilir. Bunun yanı sıra malikler, yalnızca yıkım kararı alabilecekleri gibi yıkım sonrası yeniden inşa kararı da alabilirler. Hiçbir karar alınamaması durumunda, İdare (Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, bu sınırlar dışında il özel idareleri, büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri, Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleri) tarafından verilen altmış günlük süre sonunda binanın yıkımı zorunlu hale gelir.

Uygulamada en sık rastlanan karar, riskli yapının yıkılarak yeniden inşa edilmesidir. Maliklerin bu kararı alabilmesi için bir toplantı düzenlenmesi gerekir. Toplantının yeriyle saati tüm maliklere önceden ve açıkça bildirilmelidir. Katılım esas olmakla birlikte, yapılan çağrıya rağmen tüm maliklerin toplantıya katılmaması durumunda, toplantıya katılanlar tarafından da karar alınması mümkündür.

Alınan kararın yazılı olması zorunlu değildir. Karar, imzalı bir tutanakla, müteahhitle yapılan sözleşmedeki veya müteahhide verilen vekaletnamedeki kat malikleri imzaları ile ispatlanabilir. Ancak ileride ispat kolaylığı sağlamak adına imzalı bir karar tutanağı düzenlenmesi yerinde olacaktır.

Kararın alınmasının ardından maliklerin müteahhit ile bir sözleşme imzalaması gerekmektedir. Karara katılmayan maliklerin de sonradan sözleşme şartlarını kabul ederek müteahhitle anlaşmaları mümkündür. Bu nedenle alınan kararın ve sözleşme şartlarının, karara katılmayan maliklere resmi yollarla bildirilmesi zorunludur. Uygulama Yönetmeliği’nin 15. maddesi uyarınca, alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, noter aracılığıyla veya 7201 sayılı Tebligat Kanunu kapsamında tebliğ edilmelidir. Bu tebliğde, karara 15 gün içinde yanıt verilmesi gerektiği, aksi takdirde arsa paylarının satılacağı bilgisi de yer almalıdır. 

III- Kentsel Dönüşümde Karara Katılmayan Maliklerin Arsa Paylarının Satışı

Kentsel dönüşüm kapsamında, karara katılmayan ve teklifi kabul etmeyen maliklerin arsa paylarının satışı, Uygulama Yönetmeliği’nin 15/A maddesinde belirlenen usullere göre gerçekleştirilir. Bu satış öncelikle karara katılan paydaşlara yapılır. Satışın gerçekleşmemesi durumunda, sürecin nasıl ilerleyeceği, dönüşümün riskli alanlarda mı yoksa riskli yapılarda mı gerçekleştirildiğine bağlıdır:

• Riskli Alanlarda Arsa Paylarının Satışı

Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan olarak tanımlanmış olan Riskli Alanlarda, yıkım kararına katılmayan paydaşlara satış yapılamazsa, bu paylar rayiç bedeli Bakanlık tarafından ödenerek tapuda Hazine adına re’sen tescil edilir. Hazine adına tescil edilen paylar, maliklerin aldığı karara göre değerlendirilmek üzere Bakanlık’a tahsis edilmiş sayılır. Bakanlık, bu payları uygun görmesi halinde TOKİ’ye veya ilgili İdareye devredebilir.

• Riskli Yapılarda Arsa Paylarının Satışı

Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı veya yapılar şeklinde tanımlanmış olan Riskli Yapılarda ise, yıkım kararına katılmayan paydaşlara satış yapılamazsa, bunların payları anlaşma sağlayan paydaşlara veya teklifi kabul eden üçüncü şahıslara satılır. Alıcı bulunamaması durumunda satış işlemi tekrar edilir.

IV- Arsa Paylarının Satış Şartları ve Usulü

Karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satılabilmesi için aşağıdaki şartların sağlanması gerekmektedir:

• Riskli yapı tespitinin yapılmış olması,

• Maliklerce pay satışı kararının alınmış olması,

• Rayiç bedelin tespit edilmesi,

• Pay satış kararının karara katılmayan maliklere tebliğ edilmesi,

• İlgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya Belediyeye başvuru yapılması.

Yapılan başvuru üzerine, ilgili idare bünyesinde bedel tespiti ve satış işlemlerini yürütmek amacıyla bir “bedel tespiti komisyonu” ve bir “satış komisyonu” oluşturulur. Komisyon, arsa paylarının rayiç bedelini, malikler tarafından tespit ettirilmiş taşınmaz değerini de dikkate alarak belirler. Bu bedelden düşük olmamak kaydıyla satış işlemi gerçekleştirilir. Karara katılmayan malik, satış gerçekleşmeden önce fikrini değiştirerek teklifi kabul edebilir. Bu durumda satış işlemi hükümsüz kalır. 

V- Hukuki Yollar ve İtiraz Süreci

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi gereğince, kentsel dönüşüm sürecinde tesis edilen idari işlemlere karşı, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir. Pay satışına yönelik reddedilen başvurular, bedel tespiti, satış ilanı ve pay satışı gibi işlemler idari nitelikte olduğundan, dava konusu yapılabilir. İlgili kişiler, dava açmadan önce 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 11. maddesine göre, işlemin kaldırılması, geri alınması veya değiştirilmesi için üst makama başvurabilir. Bu başvuru, dava açma süresini durdurur ve sürecin yeniden değerlendirilmesini sağlar. 

VI- Sonuç

Kentsel dönüşüm, riskli yapıların güvenli, modern ve yaşanabilir alanlara dönüştürülmesini hedefleyen önemli bir süreçtir. Süreç boyunca kat maliklerinin haklarının korunması ve hukuki yükümlülüklerin eksiksiz yerine getirilmesi, dönüşümün amacına ulaşmasında kritik öneme sahiptir. Kat maliklerinin çoğunlukla alacağı kararlar, dönüşüm sürecinin seyrini belirlerken, karara katılmayan maliklerin hak ve sorumluluklarının da açıkça tanımlanması, süreçteki olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesine katkı sağlar. 

Mevzuatta belirlenen usullere uygun hareket edilmesi, hukuki güvenliği sağlamak ve dönüşüm sürecinin kesintisiz ilerlemesini temin etmek açısından elzemdir. Malikler arasında uyum sağlanamadığı durumlarda, ilgili idari ve yargısal başvuru yollarının etkili bir şekilde kullanılması mümkündür. Tüm tarafların şeffaf ve adil bir süreç içerisinde haklarını koruması ve yükümlülüklerini yerine getirmesi, kentsel dönüşüm projelerinin başarıyla sonuçlanmasının anahtarıdır.